上海
在企业设立的过程中，通过房产等实物资产以非货币方式进行出资很常见。
这种出资形式既能充分利用现有的资产，又能优化企业资本结构，但操作不当可能引发一些法律风险。
一、合法性审查
1、厂房所有权必须无瑕疵，不存在抵押、查封等权利负担。
根据《中华人民共和国市场主体登记管理条例》，设定担保的财产不得作为出资。
举个例子，A公司以已抵押给银行的厂房出资，未解除抵押即办理过户。
后银行行使抵押权导致被投资企业陷入财产纠纷，最终，A公司出资无效并需承担赔偿责任。
所以，在出资的时候，出资人需提供不动产产权证书、抵押注销证明等文件，确保权属无争议。
2、厂房所在土地需符合规划用途。
例如，B公司将农用地租赁后建设厂房并出资，因未办理农用地转用审批，最终被认定为违法建筑，不仅导致出资无效，还面临行政处罚。
因此，在出资的时候要核查土地性质，是否需经法定程序转为建设用地。
若厂房为划拨土地上的建筑物，需补缴土地出让金后方可转让。
二、评估作价
厂房实际价值需由具备资质的评估机构进行专业评估。
根据《公司法》，评估结果需真实反映市场价值，不得高估或低估。
举个例子，C公司股东以自建厂房出资，没有请评估机构未实地勘查就评估作价 500 万元。
但是其实际市场价值仅 300 万元，最终被认定为股东未足额出资，需补足差额并承担违约责任。
三、产权转移的程序
1、厂房所有权转移以登记为生效要件。
根据《中华人民共和国民法典》的规定，如果未办理过户登记，则不发生物权变动效力。
举个例子，某公司股东将厂房交付公司使用但并没有过户。
后因债务纠纷被法院查封，公司无法对抗第三人，法院判决股东未履行出资义务。
2、厂房与土地使用权需一并转让。
单独以厂房出资而未转移土地使用权的，出资行为无效。
四、租赁的特殊情形
若厂房已出租，需根据“买卖不破租赁”原则处理。
例如，A公司以出租中的厂房出资，新公司无法立即使用，导致生产计划延迟。
因此，需要在出资协议中约定租金归属或要求原股东解除租赁合同。
