上海
对于法学生来说，入门阶段最难理解的莫过于“物债两分”的原则了，用本科老师的话来说就是“在物权项上还有高度抽象的债权”，原理很难理解。今天小编就用大白话，来谈谈抵押权和房屋租赁。
所谓抵押权，实质上就是用抵押物确保债能还，租赁更好理解了，车子出租和房子出租都是常见的租赁。那如果房子被抵押，是否又能用于出租呢？租金的归属又是谁呢？
今天要分享的案例案号为（2023）辽10民终308号，由裁判文书网在2023年4月23号公布，大致案情如下：
A把厂区抵押给了B，而后又把厂区租给了C，因C没积极付款，A就把C给告上了法院，C则以租金应给抵押权人B而不是A为由拒绝支付。
法院则从合同效力、抵押物的租金归属两个角度分析此案件，小编对此做了概括。
从合同效力看，先抵押后租赁，租赁合同的效力需视情况而定。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，但抵押权设立后签订的租赁合同并不因此而必然无效。本案中，虽然A把厂区抵押给了B，但实际上A仍然占有使用该厂区，A将其租给C后，C实际占有并使用该厂区。所以，法院认为这份租赁合同是有效的。
至于租金归属，要看抵押权人的意思表示。将已抵押财产出租而产生的“租金”收益，属“法定孳息”范畴，抵押权人收取抵押物孳息的前提条件是通知应当给付法定孳息的义务人。也就是说因为B没有通知C付租金，所以B作为出租时的实际占有抵押物的抵押人，是有权取得收益的。
也就是说，抵押后并非不能出租，抵押权人如果不要这笔钱，原主人就能够收取租金。那如果顺序反过来，房屋先租后押呢，也就是说房子出租再先设立抵押权再后，该怎么办呢？
这里遵循先到先得的原则，也就是说这房子还得继续租下去，得保障租户的权利，直至租期届满为止。还有一种方案，要是租户愿意，可以在同等条件下行使优先购买权，把房子买下来。
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